top of page
Zdjęcie autoraBartek Janosz

Zanim zaczniesz sprzedawać mieszkanie, sprawdź kwestie prawne i formalne


Decyzja o sprzedaży mieszkania to ważny krok, który wymaga starannego planowania i zabezpieczeń, aby zapewnić Ci spokojny proces transakcyjny. Przed podjęciem decyzji warto być świadomym potencjalnych ryzyk i podjąć kilka kluczowych kroków, które pomogą Ci uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.




Przygotuj dokumenty


Sprawdź, czy masz aktualną dokumentację dotyczącą mieszkania, taką jak oryginalny akt notarialny (akt własności), potwierdzenie wpisu do księgi wieczystej oraz inne istotne dokumenty, które potwierdzają Twój tytuł prawny do nieruchomości jak np. oświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej, jeśli nie posiadasz wydzielonej księgi wieczystej


Te dokumenty będą konieczne, aby przystąpić do umowy przedwstępnej lub końcowej sprzedaży mieszkania.


Jeśli na tym etapie, zorientujesz się, że zawieruszyłeś potrzebną dokumentację, skontaktuj się z nami, doradzimy Ci w jaki sposób ją odzyskać.


Czy muszę zapłacić podatek od wzbogacenia?


Jeżeli sprzedajesz swoje mieszkanie, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw, i zbycie to nie nastąpiło w ramach wykonanej działalności gospodarczej, podlegasz z tego tytułu opodatkowaniu podatkiem dochodowym.


Okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś (wybudowałeś) zbywaną nieruchomość.


Wolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli równowartość przychodu uzyskanego z tego tytułu przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe.


Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat. Termin ten policz od końca roku podatkowego, w którym odpłatnie zbyłeś nieruchomość.


Jeśli masz co do tej kwestii pytania, daj znać, chętnie doradzimy.


Umów się z nami na bezpłatną konsultacje i poznaj narzędzia z jakich korzystają nasi klienci, dzięki którym bezpiecznie sprzedają swoje mieszkania za cenę wyższą o 5-8%.




Sprawdź księgę wieczystą


W Twoim akcie własności znajduje się numer księgi wieczystej Twojego mieszkania lub całego budynku, gdzie wewnątrz są wyszczególnione numery poszczególnych lokali.


Wpisz ten numer na stronie rządowej i uzyskaj aktualny wypis księgi wieczystej https://ekw.ms.gov.pl


Zweryfikuj rodzaj własności


Zainteresowani będą Cię pytać, czy posiadasz pełną własność, czy może jest to spółdzielcze prawo własności z wyodrębnioną księgą wieczystą lub bez księgi.


Jest tak dlatego, że rodzaj własności przekłada się między innymi na to, czy mieszkanie można kupić w ramach kredytu lub nie.


Te informacje znajdziesz w I dziale księgi wieczystej.


Zweryfikuj obciążenia i hipoteki


W III oraz IV dziale księgi wieczystej znajdują się zapisy odnośnie obciążeń i hipotek, które mogą zakłócić sprzedaż, jeśli ich wcześniej nie wyjaśnisz lub nie zrozumiesz na tyle, by móc jasno je wytłumaczyć kupującemu.


Pamiętaj, że najczęściej mieszkanie, które posiada hipoteką z powodu kredytu, można bezpiecznie sprzedać i kupić. Należy wcześniej zawnioskować o promesę z banku, z informacją o zgodzie na wykreślenie i wyszczególnionym rachunkiem technicznym, na jaki ma zostać wpłacona aktualna wysokość zadłużenia.


Zweryfikuj zapisy jak: użytkowania wieczyste i dożywocie


Często osoby nie zdają sobie sprawy z tego, że takie rodzaje wpisów widnieją w ich księdze wieczystej a stanowią one poważne utrudnienie sprzedaży, czasem ją nawet uniemożliwiając.


Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, na mocy którego użytkownik (osoba fizyczna lub prawna) ma prawo do korzystania z nieruchomości na określony czas, zazwyczaj długoterminowy, ale nie wieczny. Prawo to może być ustanawiane przez gminę lub inne organy administracji publicznej.


Dożywocie jest formą użytkowania wieczystego, która przysługuje użytkownikowi (dożywotniemu użytkownikowi) przez czas jego życia. Jest to prawo rzeczowe ograniczone czasowo do okresu życia konkretnej osoby.


Zweryfikuj, czy w księdze widnieją wzmianki


Wzmianki w księdze sygnalizują, że w danym dziale za jakiś czas zostanie dokonana zmiana, która aktualnie się proceduje i część danych, które są widoczne nie są już aktualne.


Dla przykładu, po umowie końcowej sprzedaży mieszkania, w II dziale pojawi się wzmianka, która dla tych co wiedzą, informuje o tym, że za jakiś czas zmienią się dane właścicieli.


Po samej tylko wzmiance nie można określić jej znaczenie, trzeba wtedy udać się do sądu rejonowego i zbadać, czego tyczy się dana sprawa.


Zweryfikuj zapisy księgi macierzystej


Często w księdze macierzystej widnieją obciążenia, które pośrednio obciążają również mieszkanie.


Przykładem tego może być kredyt jaki zaciągnęła wspólnota na remont dachu


Czy zweryfikowanie księgi wieczystej wystarcza?


Zweryfikowanie samej tylko księgi wieczystej nie zawsze wystarcza. Często wiele istotnych informacji może pozostawać nieujawnionych, dlatego niezbędne jest dokładne zweryfikowanie treści całego aktu własności.


Jedna z moich klientek, zanim zdecydowała się na współpracę ze mną, sprzedawała mieszkanie nieświadoma faktu, że poprzedni właściciel, od którego nabyła nieruchomość, zawarł umowę o użytkowaniu wieczystym, która nie została odnotowana w księdze wieczystej.


To typowy scenariusz, w którym osoby myślą, że sprzedaż mieszkania przebiegnie bezproblemowo, ponieważ księga wieczysta nie sygnalizuje żadnych problemów.

Potencjalny nabywca dowiedział się o tej umowie dopiero przy podpisywaniu aktu notarialnego i zdecydował się zrezygnować z zakupu, obawiając się, że zostaje celowo wprowadzony w błąd i kupuje mieszkanie z ukrytą wadą prawną. To było dla mojej klientki bardzo stresujące i wpłynęło na jej poczucie własnej wartości.


Po tym incydencie klientka zdecydowała się skorzystać z naszych usług. Udało Jej się skutecznie rozwiązać ten problem i dzięki zastosowaniu optymalnego planu sprzedaży doprowadziła do sprzedaży mieszkania za wyższą cenę. Klientka na końcu powiedziała, że wreszcie czuje spokój i satysfakcję, ponieważ nie musi już się tym wszystkim martwić.

To jeden z wielu możliwych scenariuszy, który może wydarzyć się, jeśli przed rozpoczęciem sprzedaży osoby gruntownie nie sprawdzą całości stanu prawnego mieszkania.


Jeśli istnieją pewne "tykające bomby", należy je odnaleźć i rozbroić, aby nie wybuchły w najgorszym możliwym momencie - na przykład po poświęceniu dużo wysiłku i czasu na sprzedaż, w momencie, gdy wszystko miało pójść gładko, na sali u Notariusza.


Umów się z nami na bezpłatną konsultacje i poznaj narzędzia z jakich korzystają nasi klienci, dzięki którym bezpiecznie sprzedają swoje mieszkania za cenę wyższą o 5-8%.




4 wyświetlenia0 komentarzy

Comments


bottom of page